Le secteur immobilier est-il menacé par une nouvelle année 2007 ?! - Quelles sont les conséquences de la guerre, de l'inflation et de la hausse des taux d'intérêt ?

Face à l'inflation, à la guerre en Ukraine et à la peur de la récession, les marchés financiers n'ont jamais été aussi fragiles depuis longtemps. Certains économistes y voient de dangereux rapprochements avec la crise financière de 2007. Kenneth Rogoff, expert des marchés financiers, parle même d'une "tempête parfaite" qui se prépare.

Les liens étroits entre le secteur immobilier et les marchés financiers font que de plus en plus d'acteurs de l'immobilier regardent désormais d'un œil attentif ce qui se passe dans le secteur financier. Les coûts élevés de la construction, l'augmentation des crédits et la réticence des marchés d'investissement ne sont que quelques-uns des principaux effets qu'un nouveau krach pourrait provoquer.

Mais à quoi les entreprises immobilières doivent-elles se préparer exactement si un tel scénario devait se produire ?

Nous avons résumé pour vous les cinq conséquences les plus probables :

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1) Une inflation élevée entraîne des taux d'intérêt élevés

L'augmentation du coût de la vie est ressentie par tout le monde. Pour y faire face, la FED et la BCE ont commencé à relever leurs taux directeurs au milieu de l'année. Cela a des conséquences directes sur le secteur immobilier : la hausse des taux d'intérêt a entraîné un renchérissement massif des coûts de financement. Les coûts des capitaux étrangers ont presque triplé au cours des trois premiers mois de hausse des taux. Et même si les premières voix des banques centrales laissent entendre que la hausse des taux d'intérêt ne sera que très modérée au cours de l'année, il ne faut pas sous-estimer les répercussions sur le secteur. En raison de la retenue des bailleurs de fonds établis, certains experts du marché prévoient même des effets mesurables sur les prix de l'immobilier et donc sur le rapport entre l'offre et la demande.

Les premiers effets se font déjà sentir, surtout dans le segment du logement. De plus en plus de personnes ne peuvent plus se permettre d'acheter un bien immobilier et doivent se tourner vers la location. Cela a pour conséquence que ce sont surtout les demandeurs de logement aux revenus plus élevés qui arrivent sur le marché, ce qui devrait pousser la demande de logements de qualité à court et moyen terme.

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2) L'inflation n'est qu'un des moteurs des coûts du logement

Outre les biens de consommation courants, l'inflation fait bien entendu aussi grimper les loyers. Les loyers indexés sont les plus touchés, car ils ne sont pas liés à l'indice local des loyers et sont indexés sur l'inflation. Ces contrats de location sont particulièrement appréciés dans les métropoles - l'association des locataires de Hambourg estime ainsi que jusqu'à 50 % des nouveaux contrats conclus dans la ville hanséatique sont indexés. Cette charge supplémentaire touche particulièrement les ménages aux revenus modestes.

Outre l'inflation, c'est surtout la hausse des prix de l'énergie qui pose problème. Depuis le mois de mai de cette année, ils ont augmenté dans certains endroits de plus de 35 pour cent par rapport au même mois de l'année précédente. La pression financière sur ceux qui doivent consacrer une grande partie de leurs revenus à ces mêmes coûts énergétiques et qui n'ont de toute façon que peu de réserves, ne cesse donc d'augmenter. Si l'on en croit l'association de propriétaires Haus & Grund, les ménages pourraient être confrontés à des charges supplémentaires de plus de 80 %. Après deux ans de pandémie de Corona et une faible reprise conjoncturelle, cela pourrait entraîner des difficultés massives.

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3) Les coûts énergétiques deviennent un problème pour les biens immobiliers non rénovés

Les ménages ne seront pas les seuls à rencontrer de gros problèmes à moyen terme en raison des coûts de l'énergie. Leur augmentation aura également des répercussions sur l'évaluation des biens immobiliers. Si les bâtiments conformes aux normes ESG peuvent en profiter nettement, ce sont surtout les biens anciens et non rénovés qui devront s'attendre à une dévalorisation en raison de la hausse des prix. Ainsi, à l'avenir, les loyers seront probablement beaucoup plus étroitement liés à l'âge et à l'état de modernisation.

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4) Les marchés d'investissement sont à l'arrêt

L'activité sur le marché de l'investissement est généralement un indicateur clair de crise. Si les risques augmentent, la prudence des investisseurs plutôt conservateurs s'accroît également. Ainsi, la société de services immobiliers Savills a enregistré en mai 2022 un recul massif des investissements dans l'immobilier résidentiel et commercial. Une évolution qui n'avait pas été mesurée depuis dix ans.

La raison en est probablement l'augmentation des coûts de financement. Les investisseurs doivent recalculer leurs plans de financement et agir de manière beaucoup plus économe et consciente des risques. Les investisseurs institutionnels, en particulier, privilégieront probablement les opportunités d'investissement sûres à moyen terme - un comportement déjà observé lors d'autres crises.

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5) Le matériel se fait rare

Les discussions sur les taux d'intérêt et les prix de l'énergie sont actuellement au centre de l'attention, à juste titre, mais tous les problèmes qui en découlent passent au second plan lorsque les matériaux manquent sur les chantiers. Jusqu'à présent, une part non négligeable de l'acier à béton utilisé en Allemagne provenait d'Ukraine, de Biélorussie et de Russie. Depuis le début de la guerre, ce matériau fait défaut, ce qui, selon les rapports, entraîne les premiers arrêts de construction.

A cela s'ajoute le fait que les prix élevés de l'énergie rendent la production peu rentable. Des hausses de prix allant jusqu'à 17 % rendent les projets de plus en plus difficiles à calculer. Dans le pire des cas, ils ont même dû être totalement annulés.

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Conclusion

La guerre, l'inflation, la hausse des taux d'intérêt, le manque de matériaux - la liste des défis actuels est longue. Parallèlement, le secteur immobilier doit s'adapter aux mégatendances telles que la numérisation, la durabilité et le changement démographique.

Tous ces facteurs feront en sorte qu'à l'avenir, les facteurs fondamentaux reviendront au centre des décisions d'investissement : l'emplacement, la dynamique démographique ou la qualité des bâtiments pourraient à moyen terme faire pencher la balance en faveur de la rentabilité d'un projet.

Le secteur doit s'adapter à la nouvelle donne et les projets conformes aux normes ESG, en particulier, peuvent représenter des opportunités d'investissement prometteuses.

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