Marché allemand des bureaux : les surfaces premium en point de mire 

Le groupe immobilier coté en bourse Aroundtown annonce par exemple une augmentation de 8 % de la demande de surfaces de bureaux pour 2025. Parallèlement, l'entreprise réagit à l'évolution des conditions du marché : Là où les surfaces de bureaux classiques sont plus difficiles à louer, on mise de plus en plus sur des transformations en appartements avec services ou sur la planification de nouveaux data centers(Reuters). Cette approche pragmatique montre à quel point le marché s'adapte avec souplesse à l'évolution du profil de la demande et combien il est important de développer des bâtiments de manière à ce qu'ils puissent continuer à accueillir différentes utilisations à l'avenir.

Les grands rapports de marché confirment également cette évolution. Selon le dernier JLL Office Report, environ 1,4 million de mètres carrés de bureaux ont été loués dans les sept premières villes d'Allemagne au cours du premier semestre 2025, soit une augmentation de 9 % par rapport à l'année précédente. Particulièrement intéressant : les loyers de pointe ont fortement augmenté, de 12 % à Munich,de 11 % à Francfort(JLL). Cela montre que les surfaces haut de gamme sont toujours très demandées, tandis que les emplacements secondaires et les objets plus simples sont de plus en plus sous pression.

Parallèlement, l'activité de construction se maintient à un niveau élevé. Rien qu'à Berlin, plus d'un million de mètres carrés de bureaux sont actuellement en construction. Même si les taux de prélocation se situent en partie seulement entre 36 et 60 %, cela signale une forte confiance dans l'importance à long terme du marché des bureaux(Cushman & Wakefield). Pour les développeurs de projets, cela signifie : Les nouvelles surfaces doivent non seulement convaincre par leur qualité, mais aussi être utilisables de manière flexible afin de pouvoir s'imposer à long terme sur le marché.

La tendance allemande se distingue donc clairement de ce que nous voyons à New York. Alors que la qualité de l'expérience, les services et les concepts de campus y dominent, l'accent est davantage mis ici sur la qualité, l'efficacité et la réaffectation. Pour les investisseurs et les développeurs, cela signifie que le succès résulte moins d'une mise en scène spectaculaire que d'une gestion claire, d'une stabilité économique et de concepts d'utilisation intelligents.

PROBIS dans des projets de bureau actuels

DER Bogen, Munich: Un ensemble de bureaux prestigieux à Bogenhausen avec une surface totale d'environ 42 000 m² de bureaux et de restaurants en surface ainsi que des surfaces supplémentaires dans trois sous-sols. Le projet est complété par un parking souterrain avec 392 places pour voitures et 246 places pour vélos. Développé par Giesecke + Devrient Immobilien Management GmbH, conçu par Henn Architekten et réalisé sur un terrain de près de 34.000 m², il s'agit d'un objet multi-locataires offrant une grande qualité de séjour et une technique de construction durable. PROBIS a été chargé du suivi de la construction et établit des rapports mensuels sur les coûts, les délais, les qualités et l'organisation du projet, qui servent de base pour le versement des tranches de crédit.

ANNI, Munich: Un ensemble de bureaux à grande échelle dans la St.-Martin-Straße avec environ 60.000 m² de surface utile, construit à l'origine pour un campus Siemens et conçu par la "School of Richard Meier". Le projet comprend la modernisation, des compléments architecturaux (notamment l'aménagement des combles), de nouvelles constructions et la rénovation des espaces extérieurs - pour un volume d'investissement d'environ 130 millions d'euros. Le financement est assuré par un consortium dirigé par la Deutsche Pfandbriefbank AG. PROBIS a été chargé du suivi de la construction et produit des rapports mensuels sur les coûts, les délais, la qualité et l'organisation du projet, conformément aux exigences de MaRisk et BCBS239. PROBIS garantit ainsi une transparence maximale pour les financiers et les participants au projet pendant toute la durée du projet.

Conclusion

Alors que les États-Unis créent des espaces d'expérience, l'Allemagne mise sur la qualité, l'efficacité et la flexibilité d'utilisation. Avec des projets comme DER Bogen et ANNI à Munich, PROBIS montre comment des projets de bureaux modernes peuvent être gérés avec succès - de manière économiquement transparente, durable et avec un accent clair sur la viabilité des environnements de travail.

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